Stockholm > Der Wohnungsmarkt in Stockholm

Geht's schöner? Nein!! (Foto: hemnet)


Seit vielen Jahren werde ich von allen Seiten gefragt, warum ich mir nicht einen festen Zweitwohnsitz in Stockholm zulege, eine kleine Wohnung, die ich untervermiete, wenn ich in Deutschland bin.
Und warum ich mir die Plage aufhalse, für jeden Aufenthalt von neuem im Internet nach Privatwohnungen zu suchen, die ich bewohne, während deren Besitzer sich für meine Miete auf den Malediven amüsieren.

Dann versuche ich, den schwedischen Wohnungsmarkt im Allgemeinen und den Stockholmer im Besonderen so zusammenzufassen, daß mein Gesprächspartner nicht schon altersdement geworden ist, bis ich damit fertig bin.

Gelingt, selten, deshalb erkläre ich das Gröbste heute einfach hier und verweise künftig auf diesen Post. Sehr praktisch so ein eigener Blog! ;-)

In Stockholm existiert ein für uns Ausländer nahezu undurchschaubares System aus legalen und illegalen Möglichkeiten, vier Wände zu beziehen.
Mit vier Wänden sind real auch oft nur vier gemeint.
Wenn man die Toilette mal unterschlägt.

Der Markt hält nämlich auch Wohnungen bereit, die nur 20qm messen.
Die ganze Wohnung. Das ist in Deutschland mein Wohnzimmer.

Hier mal zwei aktuelle Beispiele:

Das Schlußgebot dürfte bei rund 220.000€ liegen. (Foto: hemnet)


Immerhin: Balkon dabei ;-) (Foto: hemnet)


Mietwohnungen sind ein rares Gut. Man kauft eher. Und verkauft wieder. Mal eben so aus dem Handgelenk.

Als meine alte Freundin aus Dalarna sich mit 21 gemeinsam mit ihrem ersten Freund ein Haus kaufte, brach ich vor Schreck zusammen. Ein gemeinsames Haus bedeutet für mich als Deutsche Ehe, ewige Treue, Kinder und ein Lebensplan bis zur Rente. Mehr Klaustrophobie kann kaum etwas bei mir erzeugen.

Meine Freundin lachte sich schlapp. Und kaufte und verkaufte in der Zwischenzeit noch rund sechs andere Häuser. In Schweden wechselt man eben nicht nur die Ehepartner gelegentlich, sondern auch die erworbenen Häuser.


Mietwohnung + Bostadskö


Möchte man in Stockholm legal mieten, meldet man sich bei der staatlichen Wohnungsbehörde in der sogenannten "Bostadskö" (Wohnungswarteschlange) an und wartet. Das kann dauern. Im Schnitt 15 Jahre.

Nach 8 Jahren bekommt man unter Umständen bereits eine kleine Butze in einem Trabantenvorort angeboten. Auf einen Mietvertrag im Nobelstadtteil Östermalm wartet man gerne auch mal 30 Jahre. Seitdem wundert es mich nicht mehr, daß die Schweden unbeeindruckt 20 Minuten an einer Supermarktkasse anstehen.

Exorbitante Warte-Geschichten kenne ich aus Deutschland auch. Es kam meist ein Trabi darin vor.

In den Vororten entlang der U-Bahn-Linien muß man auch nicht unbedingt wohnen. Sobald man den architektonisch zauberhaften Stadtkern verläßt, kann es richtig übel werden: Plattenbau-Siedlungen, Hochhäuser, nichts, das sich anzusehen lohnt.

Nur eine Station von Södermalm stehen bereits solche "Träume" (Foto: Google Maps)



Mit dem Millionen-Wohnungen-Plan (Miljonprogrammet) wurden zwischen 1965-1975 - wie der Name schon sagt - mehr als eine Millionen Wohnungen in Schweden aus dem Boden gestampft. Daß man sich hier nicht in individualisierten Designstudien verlor, ist verständlich.

Und wer die Jahreszahlen sieht, weiß auch, wie das Ergebnis aussieht.
Ein Trauerspiel!

Ergattert man vor Rentenbeginn einen förstahandskontrakt (Mietvertrag als Hauptmieter), gibt man den nie wieder her. Und nie, heißt nie.
Egal, ob die Leute auswandern, nach Lappland ziehen oder längst ein Haus anderswo gekauft haben: sie vermieten die Wohnung lieber lebenslang unter, als den förstahandskontrakt weiterzurreichen.

Die wenigen, die es doch machen, verdienen damit unter der Hand ein kleines Vermögen. Ein förstahandskontrakt in Stockholm ist gut und gerne 20.000€ handpenning (Handgeld) wert.

Leben wir Deutschen nicht im Mietparadies?
Wir schauen in die Zeitung, vereinbaren eine Besichtigung und wenn beide Parteien zufrieden sind (und man nicht gerade in Hamburg oder München lebt, wo sich noch 70 andere die Wohnung angeschaut haben), schreibt man einen Vertrag und fertig. Theoretisch kann man in wenigen Tagen eine neue Wohnung beziehen und das als Hauptmieter.


2.-Hand-Vertrag


Nun wollen die Stockholmer ja nicht in der Bronx versauern, also mieten sie in der Zwischenzeit andrahand (als Untermieter) in einer schöneren Gegend. Die meisten andrahandskontrakter sind befristet, weil die förstahandskontrakt-Besitzer eine Weile im Ausland arbeiten oder mit ihrer neuen Freundin zusammenziehen und sich eine Fallbacklösung erhalten möchten.

So hangelt man sich von Untermietvertrag zu Untermietvertrag. Zwei Jahre hier, ein Jahr dort. Das erklärt auch, warum der gemeine Stockholmer ungefähr nur rund 10% so viele Gegenstände in seiner Wohnung hortet, wie wir Deutschen.

Die neue Suche ist also absehbar.
Es sei denn, der Vermieter verliebt sich bei seiner Auslandsreise und bleibt gleich dort.

Bei einer attraktiven Wohnung würde ich in Erwägung ziehen, eine hübsche Ausländerin auf meinen Vermieter anzusetzen.
Wäre unterm Strich sicher billiger, als noch sechsmal umzuziehen.

Und der Schwarzmarkt blüht.
Niemand, der bei klarem Verstand ist, kündigt seinen lang ersehnten Ersterhandvertrag. Also wird munter unter und unterunter und unterunterunter vermietet. Legal ist das ab 3. Hand natürlich nicht.

Es gibt Leute, die gar nicht wissen, wem ihre Wohnung eigentlich gehört.
Und daß auch noch die Küche einer Einzimmerwohnung als Schlafplatz für Wochenendpendler vermietet wird, ist kein Gerücht.

Und weil Unterkünfte in Stockholm so rar sind und sich damit vortrefflich Geld verdienen läßt, vermieten sehr viele Einwohner ihr Zuhause sogar schon unter, wenn sie nur wenige Tage zu Muttern aufs Land fahren.

Ab Mittsommer liegt Stockholm bis Mitte August förmlich brach. Die Hälfte der Einwohner wohnt in der Sommerzeit auf dem Land und sie vermieten ihr Domizil für diese Zeit. An Hitzeflüchtlinge wie mich zum Beispiel.


Was habe ich diese Küche mit Aussicht ins Grüne geliebt!


Wohnung bzw. Wohnrecht kaufen



Etwas mehr als die Hälfte der Stockholmer kaufen eine Wohnung.
Wobei "Wohnung kaufen" nicht dasselbe bedeutet, wie bei uns in Deutschland. Man kauft lediglich das bostadsrätt (Wohnrecht) in einer Genossenschaft.

Heißt, daß man mit der Wohnung beileibe nicht umgehen kann, wie wir das von unserem Besitz gewohnt sind. Untermieter sind in den meisten bostadsföreningen (Wohnungsgenossenschaft) offiziell nur einmal und für eine schriftlich begründete Zeit, wie z.B. beruflicher Auslandsaufenthalt, erlaubt.

Und bis zu einem neuen Gesetz vom Februar 2013 durfte der Mietpreis für den Untermieter auch nur unwesentlich höher liegen, als die eigenen Kosten. Seitdem haben sich die Preise für Kurzzeitmieten andrahand um mindestens 60% erhöht.

Für Ausländer, die in der Regel ja nicht seit 20 Jahren in der bostadskö vor sich hinmodern, ist Kauf die einzige Chance aus dem chronischen Herummigrieren herauszukommen.

Wäre sehr einfach, wenn die Kaufpreise nicht wären. Vor drei Jahren wurde eine winziges Hinterhäuschen mit 12qm Wohnfläche auf Kungsholmen für eine halbe Million Euro verkaut. ZWÖLF Quadratmeter.
Das war natürlich ein Extremfall, aber mit 7.000€/qm sollte man schon rechnen, wenn man nicht bewaffnet auf die Straße will.

Kaufpreise


Die in den Wohnungsannoncen angegebenen Preise sind übrigens trotz der bereits utopischen Höhe mit Vorsicht zu genießen. Bei uns in Deutschland spekuliert man als Verkäufer auf einen Abschlag. In Schweden ist dies umgekehrt.

Zwei Preisangaben in den Annoncen sind relevant:

"accepterad pris" = Der Verkäufer würde tatsächlich für diesen Preis verkaufen. Bei entsprechendem Interesse, das in Stockholm eigentlich immer vorhanden ist, natürlich gerne höher.

"utgångspris" = Der Preis steigt auf jeden Fall, denn er bildet die Basis fürs Steigern.

Wie bei jeder anderen Auktion auch, handelt es sich hier um das Mindestgebot.
Per SMS oder Mail werden die Interessenten über das jeweils höchste Gebot ihrer Konkurrenten informiert. Auf hemnet.se oder den Webseiten der Makler sind die Bietvorgänge online zu verfolgen.

Eine dritte Preisangabe sollte ebenfalls tunlichst studiert werden: die månadsavgift.

Natürlich zahlen Wohnungsbesitzer auch in Deutschland ein Hausgeld. Bei Monatsabgaben, die bisweilen Mietniveau erreichen, frage ich mich aber schon, warum die Bewohner die Wohnung erst noch kaufen müssen.

Was sind da für Leistungen im Wohngeld eingeschlossen?
Vielleicht sollte man sich den Gärtner mal genauer ansehen.

Man wird ja noch träumen dürfen. ;-)

Der Grundgedanke, daß niemand am Wohnen verdienen soll und Wohnraum nicht als überteuerte Ware gehandelt wird, ist löblich. Doch wie viele Systeme, die das Wort Genossen enthalten, ist auch dieses inzwischen von der Realität unterwandert.

Wenn ich da an die deutsche Hauptstadt denke: Zeitung aufschlagen, anrufen, anschauen, mieten. Das deutsche System weiß ich jetzt zu würdigen.

Wie immer im Leben: nüscht is perfekt.
Nicht mal Stockholm.




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Und hier noch einige Links zu beliebten Wohnungssuchseiten:

blocket.se

Hier gibt es neben dem üblichen bostadsrätt viele Angebote zur kurz- oder längerfristigen Miete einer Privatwohnung. Alle meine bisherigen Wohnungen habe ich hier gefunden.

hemnet.se

Auf hemnet findet man ausschließlich Kaufangebote. Wer richtig ins Schwärmen geraten will, klickt auf den Link "Inspiration". Ich nenne es meinen Immobilienporno..


bostaddirekt.com

Bostaddirekt vermittelt 2.-Hand-Verträge. Für die Kontaktaufnahme zu den Vermietern ist eine kostenpflichtige Registrierung erforderlich.


Kommentare :

  1. Nun setze man sich einmal in Stockholm in den Nachtzug und lasse sich in Richtung Norden schaukeln. Da der Nachtzug teilweise im Inland fährt, hält er an großen und bekannten schwedischen Metropolen wie Jörn, Bastuträsk, Murjek oder Nattavaara. Steigt man an einem dieser Orte aus, so betritt man ein anderes Schweden. In Jörn beispielsweise stehen viele Häuser leer. Manche sind verfallen, an manchen hängt oder klebt ein ”Zu verkaufen”-Schild. Und hier, im sogenannten Inland bekommt man Häuser zu Preisen, für die man gerade einmal ein Laptop kaufen kann.

    Ein Teil des Problems ist, dass Schweden ohnehin schon recht zentralisiert ist mit seinen wenigen großen Städten und seit der Jahrtausendwende die Politik die Landflucht extrem forciert hat. Der Norden trägt durch seine großen Forste, die Wasserkraft und die Gruben zum maßgeblichen Teil an Schwedens Wohlstand bei, leider fließt jedoch nichts zurück. Und so werden Schulen und Krankenstationen geschlossen und statt der dringend benötigten Bahnstrecke „Norrbotniabanan“ baut man lieber eine fünfte Nebenstrecke in Stockholm, denn da leben die meisten Menschen und die sind auch in Schweden erst einmal Wähler.

    Kein Wunder also, dass, wenn das Inland durch verschiedene Faktoren entvölkert wird, die Menschen irgendwo bleiben müssen. Und da Schweden mit Stockholm, Göteborg, Malmö und Uppsala überhaupt nur vier Städte mit über 100000 Einwohnern besitzt, tritt sich eben dort alles auf die Füße.

    In Nordschweden, einem Gebiet, welches für die meisten Schweden genauso abgelegen und exotisch erscheint wie für die meisten Deutschen, gehen immer mehr Menschen dazu über, ihre Region als „die Kolonien“ zu bezeichnen.

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    1. Lieber Olaf,

      das hast Du natürlich vollkommen recht! Leider geht der Trend auch weiter dahin, daß die meisten in den Metropolen studieren und später auch dort arbeiten wollen. Somit wird die Preisentwicklung weiterhin bergauf gehen. Und ich habe keine Idee, wie dies gestoppt werden könnte.

      Für mich ist das Land leider keine Alternative. Ich merke immer wieder, daß ich bei Städten unter 500.000 Einwohnern bereits Schnappatmung bekomme. ;-) Zu viel Natur wirkt auf mich beklemmend. Für Urlaubstage ja, aber dann hätte ich auch gerne wieder hippe Cafés, Jugendstilbauten, ÖPNV und Liefersupermärkte in Schleppweite. ;-)

      Zudem ist Stockholm für mich durch meine Liebe zu eben genau dieser Stadt alternativlos. Man trennt sich ja auch nicht von DEM Mann, nur weil ein anderer vielleicht praktischer ist. ,-) Stockholm i mitt hjärta!!

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  2. Die Wohnsituation in Stockholm und Umgebung trägt leider dazu bei, das ich den Schritt nach Schweden noch nicht gewagt habe. Zwar hatte ich schon mehrere Vorstellungsgespräche, die zufrieden verliefen, aber die Möglichkeit eine Unterkunft zu bekommen ist ohne Taschen voller Geld nahezu null.

    Inzwischen bin ich allerdings gar nicht so traurig darüber, denn Stockholm hat in den letzten Jahren leider viel an Reiz verloren.

    Mich zieht es eher in eine kleinere Stadt, in die Natur, doch da wird es natürlich schwieriger mit den Jobs, vor allem wenn man bis Dato so eine untypische Karriere wie ich im Lebenslauf stehen hat, da nutzen einem dann auch diverse Fremdsprachen nicht.

    Naja, mal schauen was die Zukunft so bringt.

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    1. Liebe Jaz,

      wie kommt es - neben der Wohnsituation - daß Stockholm für Dich an Reiz verloren hat?

      In einer kleineren Stadt wirst Du sicher eine günstige Wohnung finden. Aber natürlich wiederum mehr Probleme mit der Arbeitsplatzsuche haben, wie Du schreibst.

      Meine Erfahrung mit der Zukunft war bisher: das Negative brachte sie allein - mehr als ausreichend-, das Positive habe ich mir erkämpft. Laß Dich nicht unterkriegen! ;-)

      LG von Pia

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  3. Hallo Pia,

    warum Stockholm an Reiz verloren hat, hat mehrere Gründe. Ein Beispiel ist die unendliche Bettelei, die mir bei meinen letzten Besuchen negativ aufgestoßen ist. Vor jedem Bankomat, Supermarkt und vor und in fast jeder U-Bahn Station sitzt oder liegt jemand rum und brabbelt "Hej Hej, pengar, pengar" - und das nicht mal zu Touristen-Hochzeiten...

    Ein anderer Grund ist, das es einfach zu voll wird. Man kann ja inzwischen nicht mehr auf der Rolltreppe stehen ohne überrannt zu werden. Flüchtet man dann in die Orte rund um Stockholm, wird man wieder von Bettlern umkreist.

    Ich bin in den letzten knapp 9 Jahren 33 x dort gewesen, aber die letzten 2 Besuche im März und November waren alles andere als erholsam.

    Naja und insgesamt denke ich mir was die Arbeits- und Wohnsituation in und um Stockholm herum betrifft, welcher Job ist es wert, dass man sich auf irgendeinem Weg einen Schlaf- und Wohnplatz besorgt, der so groß ist wie ein Schuhkarton? So toll kann kein Job und so schön keine Stadt sein.

    Wie auch auf meinem Blog erwähnt, breche ich nichts über's Knie. Es wäre schön, wenn es irgendwann mal klappt - auch wenn Plattenläden in Schweden immer mehr aussterben, aber ich bin ja flexibel - aber wenn es ein anderes Land wird, dann soll es wohl so sein. Ich müsste nur etwas fleißiger meine fünfte Sprache büffeln, dann stünde mir zumindest theoretisch der Arbeitsmarkt in fünf bis sechs weiteren Ländern offen.

    Mal schauen was mein, bis Dato noch nicht geplanter nächster Besuch in Schweden bringt. Stockholm wird es wohl diesmal nicht werden, ich denke es zieht mich eher in ruhigere Gegenden.

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    1. Hallo Jaz,

      da sagst Du was! Das mit dem Betteln alle 4m ist wirklich die Hölle. Ich habe beim letzten Besuch nach langer Pause mein Stockholm auch kaum noch wiedererkannt! Richtig aggressiv machte mich das. Darüber wollte ich längst mal schreiben, aber mir fehlen Fotos dazu. Werde ich beim nächsten Aufenthalt mal dezent knipsen, damit man uns das auch glaubt, daß die komplette Stadt voll ist. Leider gilt das für ganz Schweden, auch in den Kleinstädten sind alle paar Meter Osteuropäer auf Kisten, die einen ansprechen.

      Wenn ich das mit dem Plattenladen höre, denke ich sofort an London. Dummerweise ist das Wohnungsproblem dort auch nicht kleiner. Hast Du mal an Warschau gedacht? Ich habe einen Kumpel, der dort nun einige Jahre gearbeitet hat und er sagte, die Stadt würde zunehmend "hip".

      LG von Pia

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    2. Hallo Pia,

      da bin ich ja beruhigt, dass nicht nur ich das so empfunden habe. Manchmal habe ich das Gefühl, dass keiner darüber schreibt, weil man sich das idyllische Schweden nicht kaputt machen will. Aber so ist nun mal leider die Realität. Ich kannte bis Dato nur eine Stadt, die ich persönlich auch besucht bzw. in der ich gewohnt und gearbeitet habe, in der es genauso zu geht, allerdings dann von meist einheimischen Bettlern - Wien!

      Warschau, hmm, ich war zwar noch nicht persönlich in Polen, hatte aber damals auf Tournee viele polnische Kollegen. Die Sprache hat es schon in sich, wobei Serbokroatisch nun ja auch nicht gerade leicht ist.
      Mich persönlich würde es als Alternative zu Schweden eher in Richtung Montenegro ziehen. Das Problem dort ist allerdings, dass es dort noch weniger Arbeit gibt, da werden mehr Investoren gesucht. Nun ja und Montenegro hat ja nun leider den Ruf der arbeitsfaulen Bevölkerung. Da kann man dann zwar mit wenig Geld gut über die Runden kommen (Durchschnittslohn knapp 450,- EUR), aber den ganzen Taug faul irgendwo rumliegen ist nicht so mein Ding. Vllt. sollte ich dort einen eigenen Plattenladen aufmachen, immerhin höre ich zu knapp 45% Musik aus den Ex-Jugo Ländern *lach
      Da kann man dann auch noch Geld mit der guten alten Musikcassette machen...

      Die Wohnsituation in London würde ich persönlich als noch extremer als in Schweden bzw. Stockholm sehen. Nicht dass ich da schon persönlich vor Ort war (was ich aber noch nachholen werde), aber wenn man so manchen Bericht im Fernsehen sieht, dann ist es vorbei mit der Idylle die man aus Notting Hill kennt. Eigentlich schade, aber so gesehen steuert man in Deutschland ja auch auf ähnliche Probleme zu. Mietpreisbremse hin oder her.


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    3. Hallo Jaz,

      Dein Kommentar wurde mir leider nie "gemeldet", so daß ich ihn erst jetzt zufällig entdecke. Spät, aber nicht weniger herzlich wünsche ich Dir, daß Du noch eine für Dich passende Lösung findest!

      Liebe Grüße von Pia

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  4. Sehr interessante Einblicke... Wenn man nicht wüsste, dass es um ein Land in Nordeuropa geht, könnte man fast meinen, dass du den Wohnungsmarkt in Kuba oder Venezuela beschreibst. ;)

    Beim Anblick der Fotos habe ich mich gefragt, was wohl zuerst da war: die reale Möblierung schwedischer Wohnungen oder die computergenerierten Bilder im Ikea-Katalog? :)

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    1. Hallo spoonman,

      nicht wahr: man kann es wirklich kaum glauben, nicht von Kuba zu lesen.. ;-)

      Ich glaube, die reale Möblierung war tatsächlich zuerst da. Fast jedes skandinavische Designstück, das ich mir mal gekauft habe, wurde kurz danach von IKEA in der Billigvariante kopiert.

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  5. Danke, danke, danke, mein Schwedenschatzi. Wenn du mir jetzt noch einmal versuchst, den Wohnungsmarkt in Stockholm zu erklären, gucke ich vielleicht nicht mehr ganz so verzweifelt bemüht mit wissendem (Fake!) Gesichtsausdruck.

    Das Warten auf eine dieser (zugegeben) schicken Wohnungen in STO (alles genau mein Geschmack und ich würde vielleicht endlich mal "simplify your life" artig meine Klamotten ausmisten, mehr als ein Trolley passt ja nicht in die Unterkünfte :-))) dauert ja länger als damals das Bangen und Hoffen auf einen Trabi oder Wartburg. Wahnsinn.

    Die spinnen, die Schweden.

    In Bukarest gibt es viel günstigere Wohnungen!

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    1. Liebes Fröken,

      sollte es in Zukunft einmal gar nicht mehr klappen mit einer Stockholmer Wohnung, dann nehme ich Dich gerne zum Suchen nach Bukarest mit.. ;-)

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